不动产“登记难”是近两年的一个热门话题，笔者也经常和朋友、同事们聊到这个话题。有的群众一听到不动产“登记难”就觉得是登记部门的问题，甚至经常不问缘由就直接投诉登记部门不履职，导致处于最末端的登记部门感受到的“登记难”压力反而是最大的，说站在风口浪尖也毫不为过。然而这种现象真的合理吗？不动产登记为什么“难”？到底难在哪儿？今天我们就以业主购买商品房如何办理不动产权证为例，分析一下问题到底出在哪儿。
一、商品房开发全流程
从开发商拿地到购房业主拿到不动产权证书的过程中，涉及土地获取、规划及施工许可、建设施工、预售、竣工验收、不动产登记等多个环节。为了便于理解，笔者以最常见的“招拍挂出让拿地＋预售制销售”模式为主线，将商品房开发全流程各环节的核心内容简单梳理如下。
二、商品房办证要求
根据相关法律法规，不动产登记应当依照当事人的申请进行。申请是指申请人根据不同的申请登记事项，向不动产登记机构提交申请材料办理不动产登记的行为。不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记，未办理不动产首次登记的，不能办理不动产其他类型登记。因房屋买卖申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请办理转移登记。
因此，业主向开发商购买商品房，应先由开发商向不动产登记机构申请不动产首次登记（大证），待首次登记完成后，再向不动产登记机构申请不动产转移登记，为业主办理分户不动产权证（小证）。
三、申请材料
1、商品房首次登记申请材料包括：a）不动产登记申请书；b）申请人身份证明；c）不动产权证书或者土地出让合同；d）规划验收合格证明文件或者规划条件核实意见；e）建设项目竣工验收意见；f）地籍调查成果；g）确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等材料；h）缴纳土地价款的凭证、完税结果材料；i）属于住宅小区配建的地下车位、车库，还应提交确认车位、车库划分、编号以及属于业主专有或者共有的材料。
2、商品房转移登记申请材料包括：a）不动产登记申请书；b）申请人身份证明；c）不动产权证书；d）商品房买卖合同；e）已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；f）完税结果材料。
四、目前的“登记难”项目存在哪些方面的问题
1、有的开发商在未合法取得土地使用权的情况下开工建设，或者拿地后未经批准即开工建设，或者批少建多、批东建西，导致土地权属来源不合法、超红线、超容积率等违反规划建设的现象较为普遍。也有一些项目因开发商擅自违反规划条件进行建设，导致房屋竣工后存在先天缺陷，消防安全整改无法满足要求。这些违法行为带来的是面临处罚、没收、强制拆除等后果，有的造成了后期的规划核实、竣工验收备案不能完成，无法进入不动产登记环节。
2、因开发商挪用预售资金等原因导致项目建设资金短缺、工程无法竣工。根据《城市房地产管理法》，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。然而，一些开发商无视法律，擅自挪用预售资金用作其他用途的现象时有发生，导致项目建设资金短缺、工程无法竣工或无法完成工程整改，最终造成规划核实、竣工验收备案不能完成，无法启动登记程序。
3、一些开发商利用监管漏洞，在房屋尚未竣工或未完成竣工验收的情况下即向业主交房，这种现象较为普遍，导致老百姓在小区基础设施、消防设施等未完工的情况下即装修入住，各类问题及安全隐患频发，矛盾纠纷不断，甚至消防安全整改无法完成，直接影响竣工验收和不动产登记。
4、一些开发时间较久的项目，开发商因债务问题跑路或因司法问题服刑，有的开发项目经多次转手，有的开发主体甚至已经注销，各种原因导致开发主体缺失或难以认定、开发项目资料丢失，造成验收、登记困难。
5、开发商将同一套商品房进行多次销售，导致部分业主无法网签、无法办理预告登记，最终无法办理分户不动产权证。
6、有的开发商将商品房抵押给银行获得贷款后再销售给业主，但没有按套注销在建工程抵押登记，导致抵押权登记无法解除、购房业主无法办理预告登记及分户转移登记。或者开发商将商品房销售给业主但未办理网签，然后再用已售的商品房办理抵押贷款，同样导致抵押权登记无法解除、购房业主无法办理预告登记及分户转移登记。
7、一些开发商认为办证就意味着工程要完工、消防整改要完成、相关税费要缴清，而这些都需要大量的资金投入，因此抱着消极的态度，找各种理由拒绝配合办证。
8、有的开发商交房时未与业主签订前期物业管理协议，导致各类物业纠纷较多，甚至有业主不堪忍受而要求退房。
购房业主的最终目标是拿到不动产权证书。从以上内容我们不难看出，不动产登记是整个房地产开发流程的最后一环，需要以前面的各个环节为基础，其中需要开发主体的全力配合，也离不开政府各部门的依法履职。我们也看到，不动产“登记难”是加了双引号的。所谓不动产“登记难”，其实难的不是登记，而是难在各类历史遗留问题错综复杂，难在登记前的“最后一公里”没有打通，难在制约登记的各类问题没有解决、各种障碍没有排除。好在国家非常重视老百姓的急难愁盼，各部委陆续出台了化解不动产“登记难”遗留问题的政策文件，为开发建设主体灭失、用地手续不完善、未通过建设工程规划核实、未竣工验收、商品房涉及查封等涉法涉诉、房企已办理金融机构抵押、房企欠缴土地出让价款和相关税费等问题的解决提供了思路和办法。国家始终坚持以人民为中心的发展理念，以为企业和群众办好“一件事”为标准，加快推动制度创新。随着部门监管力度的不断加强，“交房即交证”“交地即交证”“竣工即交证”等制度的落地和不断推广，以及预售许可制度在可预见的将来逐渐退出历史舞台，不动产登记将会变得越来越顺畅，老百姓购房、办理“红本本”将会越来越便捷、越来越顺心。
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